PSP Swiss Property – Halbjahresergebnis 2007
Die PSP Swiss Property freut sich, ein sehr positives Halbjahresergebnis 2007 vorzulegen. Der Reingewinn stieg gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs durch eine starke Portfolioaufwertung um 20.6% auf CHF 142.2 Mio. an. Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte nahm dank höherem Mietertrag sowie tieferem Steueraufwand um 16.3% auf CHF 58.8 Mio. zu.
Entwicklung der Liegenschaftskosten
Der ordentliche Betriebsaufwand der Liegenschaften ist im 1. Halbjahr 2007 gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs um 54.9% auf CHF 9.5 Mio. angestiegen. Diese Erhöhung wurde durch zu tiefe Abgrenzungen im Vorjahr (Heiz- und Nebenkosten) sowie höhere Liegenschaftssteuern und -versicherungen bewirkt. Zu beachten ist, dass der Betriebsaufwand der Liegenschaften stark von leer stehenden Flächen abhängig ist.
Der Aufwand für Unterhalt und Renovationen ist um 18.1% auf CHF 7.2 Mio. gesunken. Der Rückgang kam zustande, weil im 1. Halbjahr 2007 vergleichsweise tiefe Renovationsausgaben anfielen, welche aber durch Ausgaben in der 2. Jahreshälfte mehr als kompensiert werden.
Tieferer Steueraufwand
Der Steueraufwand reduzierte sich für die Berichtperiode gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs um 20.7% auf CHF 29.7 Mio., obwohl der Betriebserfolg vor Steuern von CHF 154.3 Mio. auf CHF 170.9 Mio. angestiegen ist. Die tiefere Steuerbelastung ist auf verschiedene Sonderfaktoren zurückzuführen. Für das laufende Jahr wird ein durchschnittlicher Steuersatz von weniger als 20% erwartet; für die Folgejahre wird mit rund 22% gerechnet.
Vermietungssituation und Leerstand
Die Leerstandsquote hat sich im 1. Halbjahr 2007 von 13.9% (Ende 2006) auf 14.7% (Mitte 2007) erhöht. Dieser bereits im März 2007 angekündigte Anstieg ist v.a. auf die beiden Zürcher Liegenschaften „DL 3" (Hürlimann-Areal) und an der Seebahnstrasse 89 zurückzuführen. Die Anfang 2007 fertig gestellte Büroliegenschaft „DL 3" wurde ins Anlageportfolio übernommen (diese Liegenschaft ist per Mitte 2007 zu 43.6% an Google vermietet). In der Liegenschaft an der Seebahnstrasse 89 entstanden zusätzlich renovationsbedingte Leerstände. Um die Leerstandsquote mittelfristig zu senken, wird seit 2006 vermehrt in einzelne Liegenschaften investiert. Im 1. Halbjahr 2007 wurden insgesamt CHF 12.4 Mio. für Unterhalt und Renovationen ausgegeben, und für das ganze Geschäftsjahr 2007 sind rund CHF 62 Mio. geplant oder 102% mehr als 2006.
Immobilienportfolio mit Aufwertung
Im 1. Halbjahr 2007 wurde durch die vollständige Übernahme des WTF-Joint-Ventures eine Liegenschaft übernommen. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden sechs nicht-strategische Liegenschaften für CHF 29.7 Mio. veräussert. Unter Berücksichtigung des Kaufs, der Verkäufe und der Umklassifizierung einer Entwicklungsliegenschaft zu einer Anlageliegenschaft sowie der Neubewertungen per Mitte 2007 stieg der Wert der Anlageliegenschaften gegenüber Ende 2006 um 4.5% von CHF 4.514 Mrd. auf CHF 4.718 Mrd. Der Bilanzwert der Areale und Entwicklungsliegenschaften betrug Mitte 2007 CHF 0.149 Mrd. (Ende 2006: CHF 0.243 Mrd.).
Die Bewertung der Anlageliegenschaften zeigt per Mitte 2007 eine Aufwertung um CHF 105.3 Mio. verglichen mit dem Jahresendwert 2006. Diese Aufwertung beruhte in erster Linie auf tieferen Diskontierungssätzen von Immobilien an bester Lage sowie positiven Mietpreisentwicklungen. So betrug der für das ganze Portfolio durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz Mitte 2007 5.57% (Ende 2006: 5.66%). Der tiefere Diskontierungssatz widerspiegelt die tieferen Renditeerwartungen der Investoren im Schweizer Immobilienmarkt. Das verbesserte Marktumfeld für Geschäftsliegenschaften betrifft hauptsächlich zentrale Standorte in Zürich und Genf.
Gesunde Bilanzstruktur
Das Eigenkapital der PSP Swiss Property betrug Mitte 2007 CHF 2.4 Mrd. (Ende 2006: CHF 2.5 Mrd.). Mit dieser starken Eigenkapitalbasis und einer soliden Eigenkapitalquote von 48.1% ist die finanzielle Flexibilität für das zukünftige Wachstum der Gesellschaft sichergestellt. Der leichte Anstieg des Verschuldungsgrades (zinspflichtiges Fremdkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme) auf 42.2% (Ende 2006: 38.6%) war v.a. auf den Rückkauf eigener Aktien zurückzuführen, welcher durch zusätzliche Fremdmittel finanziert wurde. Der Bestand eigener Aktien erhöhte sich per Mitte 2007 auf 9.15%; Ende 2006 lag dieser noch unter 5%.
Ausblick 2007
PSP Swiss Property blickt aufgrund des verbesserten Marktumfelds optimistisch in die Zukunft. Neben der laufenden Evaluation weiterer Wachstumsschritte steht zunächst die Konsolidierung der eigenen Bewirtschaftungseinheit im Vordergrund. Hauptziele sind dabei die engere Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Asset-Management-Team sowie eine starke Kunden- und Marktorientierung.
Der Reingewinn aus dem per 1. Juli 2007 verkauften Geschäftsbereich Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden wird nach der IFRS-Rechnungslegung separat ausgewiesen und deshalb bei der Ermittlung des Gruppen-EBITDA nicht mehr berücksichtigt (das Jahr 2006 wurde zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst). Der Erfolg aus dem Verkauf dieses Geschäftsbereichs wurde im 1. Halbjahr 2007 noch nicht berücksichtigt; für das gesamte Geschäftsjahr 2007 wird ein Gewinnbeitrag vor Steuern von rund CHF 5 Mio. bis CHF 7 Mio. erwartet.
Für das 2. Halbjahr 2007 sind mehrere Investitionen zur Erhöhung der Portfolioattraktivität geplant, welche zum Teil die Erfolgsrechnung belasten werden. Unter Berücksichtigung, dass zudem aus dem ehemaligen WTF-Joint-Venture keine weiteren Einkünfte mehr anfallen werden, dürfte der konsolidierte EBITDA ohne Liegenschaftserfolge für das Geschäftsjahr 2007 rund CHF 190 Mio. erreichen, wie bereits im Juli 2007 kommuniziert wurde (2006 angepasst: CHF 200.1 Mio.).
Gesamthaft wird beim Anlageportfolio im laufenden Jahr mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von ca. 14% gerechnet. Per Jahresende wird eine Leerstandsquote von weniger als 12% erwartet.
Um die Transparenz weiter zu erhöhen, wird PSP Swiss Property ihre konsolidierten Gruppenergebnisse künftig alle Quartale publizieren - die erste Quartalspublikation wird für das 3. Quartal 2007 erfolgen.
Halbjahresbericht 2007 und Präsentation
Beide Dokumente sind auf dieser Website verfügbar.
