Immobilienportfolio
Die Neubewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 218.5 Mio. Ein wesentlicher Teil dieser Wertsteigerung beruhte auf der in der zweiten Jahreshälfte erneut verbesserten Marktsituation für Geschäftsliegenschaften an „1A-Lagen" und widerspiegelt die sehr hohe Qualität der PSP-Immobilien. Zum anderen ist die Wertsteigerung auf den erfolgreichen Leerstandsabbau bei mehreren Liegenschaften zurückzuführen.
Im Berichtsjahr wurde eine Liegenschaft übernommen und ein Neubau in der Stadt Zürich fertig gestellt. 12 nicht-strategische Objekte wurden für CHF 46.8 Mio. veräussert. Der Bilanzwert der 194 Liegenschaften und 6 Areale überstieg per Ende 2007 erstmals die 5-Milliarden-Grenze und betrug CHF 5.001 Mrd. (Ende 2006: CHF 4.757 Mrd.).
Leerstands- und Vermietungssituation
Der Leerstand wurde im Berichtsjahr auf 10.6% gesenkt (von 13.9% per Ende 2006 bzw. 14.7% per Mitte 2007). Massgebend für diesen Erfolg waren die Anfang 2007 eingeleiteten Massnahmen: i) der Verkauf des Geschäftsbereichs „Immobilienbewirtschaftung für Drittkunden", ii) die Stärkung der Vermietungsaktivitäten sowie iii) die Nutzung der Synergien zwischen Immobilien-Asset-Management und Bewirtschaftung. PSP Swiss Property ist zuversichtlich, den Leerstand durch die eingeleiteten Massnahmen in den nächsten Jahren weiter senken zu können.
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Eigenkapitalquote von 49.4% (Ende 2006: 52.1%) und einer Verschuldungsrate von 40.7% (Ende 2006: 38.6%) hat sich die Kapitalstruktur nicht wesentlich verändert. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz sank auf 2.73% (2006: 2.76%); die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug 3.7 Jahre (Ende 2006: 3.8 Jahre). 83.0% aller Finanzverbindlichkeiten wiesen fixe Zinssätze mit Laufzeiten von über einem Jahr aus (Ende 2006: 76.4%). PSP Swiss Property erachtet ihre Finanzlage als solide und komfortabel.
Antrag für erneute Nennwertreduktion
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 9. April 2008 wiederum eine Barauszahlung in Form einer Nennwertreduktion, und zwar in der Höhe von CHF 2.40 pro Aktie (Vorjahr: Nennwertrückzahlung von CHF 2.20 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge (CHF 2.78) entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 86.3%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2007 von CHF 57.20 ergibt dies eine Barrendite von 4.2%.
Antrag für Aktienrückkaufsprogramm
Ebenfalls wird an der Generalversammlung vom 9. April 2008 ein Aktienrückkaufsprogramm beantragt. Im Interesse einer optimalen Kapitalbewirtschaftung sollen bis maximal 5% des ausgegebenen Aktienkapitals (d.h. maximal 2'345'000 Aktien) über eine zweite Handelslinie an der SWX Swiss Exchange zurückgekauft werden. Rückkäufe erfolgen jedoch nur im Falle von grösseren, durch Marktfaktoren getriebenen Kursschwankungen der PSP-Aktie.
Änderungen im Verwaltungsrat
Fritz Jörg tritt per Ende Februar 2008 als Mitglied des PSP-Verwaltungsrats zurück. An der Generalversammlung vom 9. April 2008 werden sich Nick van Ommen und Martin Wetter nicht mehr für eine Wiederwahl zur Verfügung stellen.
Durch diese Änderungen wird der Verwaltungsrat auf 5 Mitglieder reduziert. Der Verwaltungsrat wird sich somit ab April 2008 wie folgt zusammensetzen: Dr. Günther Gose (Präsident), Dr. Luciano Gabriel (Delegierter und CEO), Nathan Hetz (Mitglied), Gino Pfister (Mitglied), Max Zollinger (Mitglied).
Ausblick 2008
PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer führenden Marktposition, des guten Marktumfelds, ihrer starken Kapitalbasis und ihres erstklassigen und entwicklungsfähigen Immobilienportfolios mittel- und langfristig optimistisch in die Zukunft. Im laufenden Jahr werden wiederum die Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten sowie der weitere Abbau der Leerstände im Mittelpunkt stehen.
Für das Geschäftsjahr 2008 wird - unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands - ein EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 205 Mio. erwartet (2007: CHF 193.9 Mio.). Die Leerstandsquote soll im laufenden Jahr auf rund 9% gesenkt werden.
