Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2011 168 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sechs attraktive Entwicklungsareale und zwei Einzel-projekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 5.714 Mrd. (Ende 2010: CHF 5.518 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden keine Akquisitionen getätigt; sechs Immobilien wurden für CHF 55.4 Mio., 18.0% über der letzten Bewertung, veräussert.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert sind dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern sowie die Einreichung des erneuerten Baugesuchs für das Areal „Paradiso" in Lugano. Gurtenareal: Von den 101 Stockwerkeinheiten sind bereits 40 Stück reserviert. Im Juli 2011 begannen die Bauarbeiten für den neuen „Vorderer Sternen" an der Theaterstrasse 22 am Bellevue in Zürich. Bis im Frühjahr 2013 entsteht ein Ersatzneubau mit Gastronomie- und Büroflächen. Die Investitionssumme für diesen Neubau beträgt rund CHF 12 Mio. Im Weiteren konnte kürzlich mit dem Umbau des „Kesselhauses" auf dem Hürlimann-Areal in Zürich gestartet werden; die Investitionssumme für dieses Bürohaus mit rund 700 m2 Bürofläche beträgt rund CHF 5 Mio.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug per Ende September 2011 8.6% (Ende 2010: 8.5%). Von den 8.6% waren 1.7%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen, wobei 0.5%-Punkte bereits wiedervermietet sind. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen 4.4%-Punkte zum Leerstand bei; der grösste Teil des Anlageportfolios mit einem Anlagewert von CHF 4.5 Mrd. (d.h. der Immobilienbestand ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) trugen lediglich 2.5%-Punkte bei.
Von den im Jahr 2011 auslaufenden Mietverträgen (CHF 39.0 Mio.) waren per Ende September 2011 bereits 96% erneuert bzw. verlängert worden, und dies zu durchschnittlich leicht höheren Mieten.
Quartalsergebnis Januar bis September 2011
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode von CHF 108.4 Mio. auf CHF 113.1 Mio. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.64 (Vorjahresperiode: CHF 2.56).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 7.2 Mio. auf CHF 203.9 Mio. Diese Zunahme ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: i) Mietertrag aus der Akquisition der Liegenschaft an der Seestrasse 353 in Zürich (April 2010), ii) Mietertrag aus dem im Dezember 2010 fertig gestellten Thermalbad auf dem Hürlimann-Areal in Zürich und iii) zusätzlicher Mietertrag aufgrund erfolgreicher Neuvermietungen sowie ausserordentlicher Erträge, welche im 2. Quartal 2011 anfielen.
Der Betriebsaufwand erhöhte sich leicht auf CHF 39.7 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 38.3 Mio.). Der Finanzaufwand sank geringfügig auf CHF 34.7 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 34.9 Mio.).
Per Ende September 2011 betrug das Eigenkapital (Net Asset Value; NAV) pro Aktie CHF 71.33 (Ende 2010: CHF 68.87). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich auf CHF 84.11 (Ende 2010: CHF 80.86).
Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 34.6% (Ende 2010: 35.7%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen CHF 720 Mio. Bis 2013 laufen keine zugesicherten Bankkredite aus; 2012 werden eine Anleihe über CHF 250 Mio. und eine Privatplatzierung über CHF 40 Mio. zur Rückzahlung fällig.
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz lag in der Berichtsperiode bei 2.56% (Vorjahresperiode: 2.58%) und die durchschnittliche Zinsbindung per Ende September 2011 bei 2.8 Jahren (Ende 2010: 3.2 Jahre).
Eigene Aktien
Während der Berichtsperiode wurden 558 020 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 80.38 verkauft. Zudem wurden seit dem 1. Oktober 2011 weitere 110 000 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 82.60 pro Aktie verkauft. Aktuell hält PSP Swiss Property 5.39% der ausgegebenen Aktien.
Ausblick 2011
PSP Swiss Property ist in Bezug auf die Ergebnisentwicklung des Geschäftsjahrs 2011 weiterhin optimistisch und bestätigt die Mitte Jahr verbesserten Prognosen: Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird für 2011 ein EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von CHF 225 Mio. erwartet (2010: CHF 223.3 Mio.).
Die Leerstandsquote für das Gesamtportfolio dürfte per Jahresende 2011, wie bereits früher kommuniziert, unter 9% liegen.
Im Fokus bei den Arealen stehen das Hürlimann-Areal (Fertigstellung Hotel sowie Umbau "Kesselhaus" als letzte Etappen) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, sowie das Gurtenareal in Wabern bei Bern. Die übrigen Areale befinden sich zum Teil noch in der Planungsphase.
