Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2015 161 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.636 Mrd. (Ende 2014: CHF 6.608 Mrd.). Im Q1 2015 wurden weder Anlageliegenschaften gekauft noch verkauft.
Das Projekt „Löwenstrasse 16“ in Zürich wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Neubau bietet eine gemischte Nutzung mit Büro- und Verkaufsflächen sowie einer Wohnung. In Zürich wurde das neuste Bauprojekt „Hardturmstrasse 161 / Förrlibuckstrasse 150“ in Angriff genommen. Diese Liegenschaft wird bis Ende 2016 umfangreich saniert und auf den neusten Stand der Technik gebracht. Die Räume werden so gestaltet, dass unterschiedliche Bürogrössen und -grundrisse flexibel eingerichtet werden können. Zudem wird die Attraktivität der Liegenschaft durch ein neues Erscheinungsbild und einen hochwertigen Innenausbau weiter gesteigert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 30 Mio.
Die übrigen laufenden Arealentwicklungen werden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende März 2015 10.7% (Ende 2014: 10.0%), dies noch unter Einbezug der per Ende März 2015 in die Kategorie „Entwicklungsliegenschaften“ umklassifizierten Immobilie an der Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150 in Zürich. Ohne diese Liegenschaft betrug der Leerstand bezogen auf das massgebliche Anlageportfolio 9.7%.
Von diesen 9.7% waren 1.4%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trugen insgesamt 2.7%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.4 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.6%-Punkte.
Quartalsergebnis Q1 2015
Im Q1 2015 wurde ein Reingewinn ohne Bewertungseffekte von CHF 38.2 Mio. erwirtschaftet (Q1 2014: CHF 43.8 Mio.). Dieses Resultat entspricht den Erwartungen. Gründe für den Rückgang waren ein um CHF 1.7 Mio. tieferer, sanierungsbedingter Liegenschaftsertrag und ein um CHF 2.9 Mio. geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (in der Berichtsperiode wurden keine Eigentumswohnungen verkauft; in der Vorjahresperiode wurden auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern 55 Wohnungen und ein Atelier an ihre Käufer übertragen). Im Weiteren sind im Q1 2015 die Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung weggefallen (Q1 2014: CHF 1.8 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.83 (Q1 2014: CHF 0.96). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Im Q1 2015 erfolgten keine Neubewertungen und keine Verkäufe von Anlageliegenschaften. Somit betrug der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte ebenfalls CHF 38.2 Mio. (Q1 2014: CHF 43.8 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 0.83 (Q1 2014: CHF 0.96).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.859 Mrd. (Ende 2014: CHF 3.841 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 57.5% (Ende 2014: 57.5%) – wies PSP Swiss Property per Ende März 2015 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 1.919 Mrd. oder 28.6% der Bilanzsumme (Ende 2014: CHF 1.929 Mrd. bzw. 28.9%). Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 560 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Per Ende März 2015 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.71% (Ende 2014: 1.70%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.1 Jahre (Ende 2014: 3.9 Jahre).
Mitte Januar 2015 führte die Schweizerische Nationalbank (SNB) – als Massnahme gegen eine allzu hohe Überbewertung des Frankens – Negativzinsen ein. Dies hat für Schuldner (so auch für PSP Swiss Property), die ihr Zinsrisiko mit Interest Rate Swaps absichern, zu einer zusätzlichen Belastung geführt. Konkret hat PSP Swiss Property (als Fix-Zahler) auch den negativen variablen Zinssatz an die Swap-Gegenparteien entrichtet. Andererseits haben einige kreditgebende Banken bislang die negative Basis für die Zinsberechnung noch nicht berücksichtigt. Die im Q1 2015 so angefallene zusätzliche Zinsbelastung aus dem negativen CHF-Libor in der Höhe von CHF 1.2 Mio. wurde mit der Aktivierung einer „Forderung aus negativem Libor“ neutralisiert. Auf Jahresbasis bzw. für FY 2015 könnte dieser Betrag auf rund CHF 8 Mio. anwachsen. Zurzeit wird mit den betroffenen Gegenparteien die Rechtslage geklärt.
Im April 2015 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 1. April 2015 erfolgte am 9. April 2015 eine Ausschüttung von CHF 3.25 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (insgesamt CHF 149.1 Mio.).
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.
Marktumfeld
Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht, speziell an peripheren Lagen, ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen werden aber nach wie vor nachgefragt. In den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf dürfte sich das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken.
Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen („high street retail“) präsentiert sich alles in allem robust. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein.
Ausblick 2015
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Für das Geschäftsjahr 2015 wird nach wie vor ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 225 Mio. erwartet (2014: CHF 238.2 Mio.). Der Rückgang gegenüber 2014 ist in erster Linie auf einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten sowie das Wegfallen der Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung zurückzuführen. Die Mieteinnahmen dürften trotz grösserem Renovationsvolumen stabil bleiben.
Bei den Leerständen wird per Ende 2015 weiterhin mit einer Quote von rund 10% gerechnet (Ende März 2015: 9.7%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2014 | Q1 2014 | Q1 2015 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 277 150 | 69 861 | 68 175 | -2.4 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | 1.9 | -0.2 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 5 789 | 0 | 0 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen | CHF 1 000 | 8 839 | 2 858 | 0 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 987 | 2 427 | 663 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 175 346 | 43 805 | 38 165 | -12.9 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 169 345 | 43 805 | 38 165 | -12.9 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 238 242 | 62 874 | 55 808 | -11.2 |
Ebitda-Marge | % | 81.8 | 83.7 | 81.1 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 684 665 | 6 599 385 | 6 707 341 | 0.3 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 840 795 | 3 871 568 | 3 858 708 | 0.5 |
Eigenkapitalquote | % | 57.5 | 58.7 | 57.5 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.6 | 4.5 | 4.0 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 928 669 | 1 868 252 | 1 918 594 | -0.5 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.9 | 28.3 | 28.6 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 161 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 161 136 | 6 042 124 | 6 092 720 | -1.1 |
Brutto-Rendite | % | 4.5 | 4.6 | 4.5 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 4.0 | 3.9 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 10.0 | 8.9 | 9.7 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 10 | 10 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 446 908 | 409 549 | 543 359 | 21.6 |
Personalbestand | | | | | |
Periodenende | Stellen | 83 | 89 | 86 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 78 | 81 | 81 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 3.82 | 0.96 | 0.83 | -12.9 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.69 | 0.96 | 0.83 | -12.9 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.254 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.74 | 84.41 | 84.13 | 0.5 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.57 | 100.00 | 100.01 | 0.4 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 85.80 | 83.10 | 91.65 | 6.8 |
1 | Differenz zu Q1 2014 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2014. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2014. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2015. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |