Klimawandel

Kennzahlen

9.7

kg CO₂e/m² (Scope 1 & 2)

Treibhausgasintensität 2025

92.7

kWh/m²

Energieintensität 2025

3233

kWp

Installierte PV-Kapazität

Ziele

Reduktion der betrieblichen CO₂-Emissionen unseres Portfolios (Scope 1 + 2) um 50% bis 2035 gegenüber dem Basisjahr 2019
Netto Null CO₂-Emissionen unseres Portfolios bis 2050 (betriebliche Emissionen, Scope 1, 2, 3)
100% des Eigentümer-bezogenen Stroms aus erneuerbaren Quellen bis 2025 (erreicht 2024)
Portfolioweite Implementierung von Green Lease-Klauseln
Reduktion der grauen Energie bei Neubau- und Renovationsprojekten

Strategie

Sanierungsplanung unter Berücksichtigung von Klimawandelkriterien: CO₂-Reduktion durch Heizungsersatz und energetische Sanierung, Adaptation an Klimawandel durch Massnahmen wie Kühlung.
Interne Richtlinien und Checklisten lehnen sich an SNBS und SIA 112/1 an und enthalten Aspekte wie graue Energie, Wiederverwertbarkeit bei der Materialwahl, Energieeffizienz und Innenraumklima.
Betriebsoptimierung als Daueraufgabe
Erhöhung der eigenen Photovoltaik-Kapazität

Risiken und Auswirkungen des Klimawandels

Wir prüfen, inwiefern Umwelteinflüsse und Klimarisiken unsere Gebäude beeinträchtigen oder in Zukunft beeinträchtigen könnten. Als grösstes Risiko im Zusammenhang mit den physischen Auswirkungen des Klimawandels sehen wir die steigenden Temperaturen im Sommer. Insgesamt werden die durch den Klimawandel verursachten Risiken für unser Immobilienportfolio jedoch als gering bis moderat eingestuft. Die Anpassung an heissere Sommer fliesst in die Richtlinien für Neubau und Modernisierungen ein. Im Ersatzneubau Clime in Basel wurden zum Beispiel innovative elektrochrome Fenster zur Reduktion der benötigten Kühlenergie eingesetzt.

Seit 2024 rapportieren wir nach den Anforderungen von TCFD (Taskforce on Climate-Related Financial Disclosures). Detailliertere Informationen über unsere Einschätzung der physischen Risiken und Übergangsrisiken im Zusammenhang mit den verschiedenen Klimawandelszenarien und über unsere Risikomanagement-Strategien sind hier zu finden:

Klimarisiken

CO₂-Zwischenziel und Netto Null-Ziel

Bis 2035 soll die CO₂-Intensität unseres Portfolios gegenüber 2019 halbiert und der Anteil Scope 1-Emissionen durch fossile Brennstoffe gegen Null gesenkt werden. Bis 2050 wird für die betrieblichen Emissionen (Scope 1, Scope 2 und Scope 3) Netto-Null angestrebt.

Der CO₂-Reduktionspfad, welcher erstmals 2020 kommuniziert wurde, orientiert sich an den internationalen und nationalen Zielen und Rahmenbedingungen, aber auch an den tatsächlichen Gegebenheiten in den einzelnen Gebäuden. Die Details zum Szenario, das dem Absenkpfad zugrunde liegt, sind im Nachhaltigkeitsbericht 2020 zu finden. Das Basisjahr für den CO₂-Absenkpfad und die Zwischenziele ist das Jahr 2019.

2023 haben wir haben unseren CO₂-Absenkpfad mit dem 1.5 °C-Dekarbonisierungspfad von CRREM verglichen. Basierend auf dieser Analyse sind wir aus heutiger Sicht mit unserem Portfolio auf gutem Weg, unseren Beitrag zum 1.5 °C-Ziel zu leisten («1.5 °C-Ziel aligned»). Dank diesen Zielen und den entsprechenden Massnahmen sehen wir uns auch gut gewappnet gegenüber möglichen Transitionsrisiken wie höheren CO₂-Preisen oder strengeren Bauvorschriften.

CO₂-Absenkpfad in Anlehnung an CRREM

Um die Ziele des CO₂-Reduktionspfades zu erreichen, sind Energieeffizienz und CO₂-Reduktion integrale Kriterien in unserer Sanierungsplanung und im Betrieb. Unsere Prioritäten sehen folgt aus:

Bereiche	Massnahmen / Ziele
CO₂-Intensität des Energiebezugs reduzieren
Ersatz von fossilen Heizungen durch Heizungen mit tieferem CO₂-Ausstoss: vom Lebenszyklus (teilweise) abhängig	Im Neubau werden grundsätzlich keine fossilen Heizungen eingebaut. Bei der Erneuerung von Heizung/Kühlung stellen wir wo immer möglich auf Wärmepumpe oder Fernwärme/-kälte mit hohem erneuerbarem Anteil um. Wir bemühen uns aktiv um Anschlussmöglichkeiten an bestehende und geplante Fernwärme- und -kältenetze.
Bezug von Strom	Bis 2025 wollen wir 100% der Elektrizität aus erneuerbaren Quellen beziehen (erreicht 2024).
Energieeffizienz verbessern
Energetische Sanierung (Dämmung, Fensterersatz): vom Lebenszyklus abhängig	Bei Neu- und Umbauten wägen wir die Optimierungsmöglichkeiten der Energieeffizienz, der Nutzungsflexibilität und des Mieter-Wohlbefindens ab. Die internen Richtlinien richten sich nach SNBS und SIA 112/1. Die Optimierung der Energieeffizienz erfolgt durch verbesserte Dämmung von Fassade, Dach, Keller und durch Fensterersatz sowie durch Erneuerung der Haustechnik. Grundsätzlich orientieren wir uns am Minergie-Standard, gehen aber oft darüber hinaus.
Vom Lebenszyklus unabhängige Massnahmen (z. B. Beleuchtung)	Wo möglich werden Beleuchtungsanlagen durch LED-Anlagen ersetzt. Durch vermehrte Sensibilisierung der Mieter wollen wir in Zukunft dazu beitragen, auch deren Energieverbrauch zu reduzieren.
Betriebsoptimierung	Betriebsoptimierung sehen wir als Daueraufgabe. Um unsere Anstrengungen besser koordinieren zu können, haben wir unsere interne Facility Management-Kompetenz weiter ausgebaut. Über «Green Leases» beziehen wir auch die Mieter stärker mit ein.
Eigene Produktion von erneuerbaren Energien
Erhöhung der eigenen Photovoltaik-Kapazität	Wir wollen unsere eigene Photovoltaik-Produktion im Rahmen des bereits analysierten Potenzials stetig erhöhen. Implementierung geschieht in Abhängigkeit des Sanierungszyklus und von Wirtschaftlichkeits-Überlegungen.
Eingebaute CO₂-Emissionen reduzieren
Fokus auf Zirkularität	In der Planung wird starker Fokus auf Nutzungsflexibilität gelegt. Bei Sanierungen werden wo möglich Baustoffe wiederverwendet oder wiederverwertet.
Einsatz von CO₂-reduzierten Baustoffen	Bei Neubauten und Sanierungen wird der Einsatz von CO₂-reduzierten Baustoffen (z.B. CO2-reduzierter Zement, Holz) oder Konstruktion mit weniger Material geprüft.

Eingebaute CO₂-Emissionen

CO₂-Emissionen, die bei der Herstellung der im Bau verwendeten Baustoffe und beim Bauprozess selbst entstehen (Scope 3), sind in unserem CO₂-Absenkpfad nicht berücksichtigt. Wir haben die «eingebauten» CO_2-Emissionen («embodied carbon») unserer letzten drei Ersatzneubauten (ATMOS und B2Binz in Zürich sowie Clime in Basel) sowie aktueller Sanierungsprojekte berechnen lassen. Basierend auf diesen Berechnungen und Analysen werden nun die verschiedenen Hebel zur Reduktion der «eingebauten» CO₂-Emissionen diskutiert und systematisch in die Vorgaben und die Planung integriert, auch bei Sanierungen.

Eingebaute CO₂-Emissionen über den Lebenszyklus

Entwicklung der Intensitäten

Seit 2010 konnten die Energie-Intensität um 26% und die CO₂-Intensität um 50% reduziert werden.

Entwicklung der Energiequellen für Heizung/Wärme

Seit 2010 wurde der Anteil von Öl als Energiequelle für die Wärmegewinnung von 33% auf 6.9% reduziert.

Installierte PV-Leistung und PV-Produktion

Ausbau der Photovoltaik-Leistung auf 3233 kWp mit einer jährlichen Produktion von 1889 MWh (entspricht 8.1% des Allgemeinstromverbrauchs).

Umsetzung im Portfolio

Bollwerk 15, Bern

Das historische Bollwerk 15 am Bahnhof Bern wurde 2024/25 saniert. Aufgrund der denkmalpflegerischen Vorgaben blieb die Fassade unverändert. Der Ersatz der Fenster sowie die Dämmung des Daches tragen jedoch dazu bei, den Wärmebedarf um mindestens 15 % zu senken. Zudem wurde die bestehende Ölheizung durch einen Fernwärmeanschluss ersetzt. Insgesamt reduzieren diese Massnahmen die CO₂-Emissionen um rund 70 % – was einer Einsparung von künftig etwa 40 Tonnen CO₂ pro Jahr entspricht.

Place Saint François 15, Lausanne

Das sogenannte Hôtel des Postes wird seit Anfang 2024 umfassend saniert und erweitert. Der Abschluss der Renovationsarbeiten ist für Anfang 2026 vorgesehen. Die Massnahmen umfassen die Innendämmung der Wände und des Daches, den Fensterersatz, die Modernisierung der Haustechnik, die Installation einer PV-Anlage sowie Begrünungs- und Entsiegelungsmassnahmen. Die benötigte Wärmeenergie wird dadurch halbiert, und dank dem Ersatz der Ölheizung durch Fernwärme sollten sich die CO₂-Emissionen um ca. 70% reduzieren.

Brandschenkestrasse 130 und Brandschenkestrasse 150, Zürich

Das Beispiel im Zürcher Hürlimann-Areal zeigt: Denkmalschutz und Photovoltaik schliessen sich nicht aus. Auf den Dächern der historischen Backsteinbauten an der Brandschenkestrasse 130 und 150 wurden 2025 in Abstimmung mit der Denkmalpflege PV-Anlagen mit 274 kWp bzw. 291 kWp realisiert.

Theaterstrasse 12, «The 12», Zürich

Die Liegenschaft an prominenter Lage beim Bellevue wurde 2023/24 totalsaniert. Dank neuer Fassade inklusive neuen Fenstern und Dach wird Heizwärmebedarf um 60% reduziert und dank der Luft/Wasser-Wärmepumpe werden mindestens 95% der CO₂-Emissionen und damit 90 Tonnen jährlich eingespart. Eine Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von 30 kWp ergänzt das gute Nachhaltigkeitsprofil.

Grubenstrasse 6, Zürich (B2Binz)

Dank dem Einsatz von CO₂-reduziertem Zement konnten beim Neubau B2Binz in Zürich 82 Tonnen CO₂ eingespart werden. Auch der Materialwechsel bei der Fassadenverkleidung von einem Alublech zu einem Stahlblech führte zu beträchtlich tieferen Emissionen.

Grosspeter Tower, Basel

Beim «Grosspeter Tower» in Basel bestehen die intransparenten Fassadenteile aus einer vollintegrierten Photovoltaik-Anlage. Ein Erdsondenfeld mit 52 einzelnen Sonden sorgt für die Wärmeversorgung des Towers.