Wie bereits publiziert, wird für das ganze Geschäftsjahr 2016 ein im Vergleich zum Vorjahr höherer Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 240 Mio. erwartet. Gegenüber 2015 (CHF 232.7 Mio.) werden insbesondere höhere Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen prognostiziert. Per Ende März 2016 betrug das Eigenkapital pro Aktie (NAV) CHF 85.30 (Ende 2015: CHF 84.38). Am 6. April 2016 wurden CHF 3.30 pro Aktie ausgeschüttet.
Medienmitteilung
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10. Mai 2016
Quartalsergebnis per 31. März 2016
PSP Swiss Property – Operatives Ergebnis entspricht den Erwartungen der Gesellschaft. Ebitda- und Leerstands-Prognose für das Geschäftsjahr 2016 bestätigt.
Wie bereits publiziert, wird für das ganze Geschäftsjahr 2016 ein im Vergleich zum Vorjahr höherer Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 240 Mio. erwartet. Gegenüber 2015 (CHF 232.7 Mio.) werden insbesondere höhere Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen prognostiziert. Per Ende März 2016 betrug das Eigenkapital pro Aktie (NAV) CHF 85.30 (Ende 2015: CHF 84.38). Am 6. April 2016 wurden CHF 3.30 pro Aktie ausgeschüttet.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2016 164 Büro- und Geschäftshäuser sowie fünf Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.759 Mrd. (Ende 2015: CHF 6.724 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageliegenschaften gekauft noch verkauft.
Die Fertigstellung und Übergabe der Wohnungen beim „Salmenpark“ in Rheinfelden schreitet planmässig voran. In der Berichtsperiode wurden 38 der insgesamt 113 Eigentumswohnungen an die Käufer übertragen. Das Salmen-Center (Detailhandelsflächen sowie Alters- und Pflegeheim) wurde fertig gestellt und per Ende März 2016 ins Anlageportfolio umklassifiziert. Die 1. Bauetappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 180 Mio. wird noch bis Ende 2016 dauern. Die Baueingabe für die 2. Etappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 70 Mio. erfolgte Ende 2015. Vorgesehen ist hier eine reine Wohnnutzung mit 100 Einheiten und zugehöriger Einstellhalle.
Für das Areal „Paradiso“ in Lugano wurde im April 2016 die Baufreigabe erteilt. Das Projekt auf dem in Nähe des Sees gelegenen Grundstück sieht Eigentumswohnungen (11 200 m2) sowie Büro- (1 400 m2) und Verkaufsflächen (750 m2) vor. Die geplante Investitionssumme beträgt rund CHF 65 Mio. Es besteht die Absicht, nach der Fertigstellung sämtliche Einheiten zu veräussern.
Die übrigen laufenden Arealentwicklungen und Projekte wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug per Ende März 2016 8.7% (Ende 2015: 8.5%). Von diesen 8.7% waren 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.7 Mrd. trugen insgesamt 2.8 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.6 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.3 Prozentpunkte.
Quartalsergebnis Q1 2016
In der Berichtsperiode wurde ein Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 46.9 Mio. erwirtschaftet (Q1 2015: CHF 38.2 Mio.). Hauptgründe für die Steigerung waren ein um CHF 1.2 Mio. höherer Liegenschaftsertrag sowie der Erfolg von CHF 8.7 Mio. aus dem Verkauf von 38 Eigentumswohnungen beim Projekt „Salmenpark“ in Rheinfelden (Q1 2015: kein Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen).Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 1.02 (Q1 2015: CHF 0.83). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
In der Berichtsperiode erfolgten keine Neubewertungen und keine Verkäufe von Anlageliegenschaften. Somit betrug der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) ebenfalls CHF 46.9 Mio. (Q1 2015: CHF 38.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 1.02 (Q1 2015: CHF 0.83).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.912 Mrd. (Ende 2015: CHF 3.870 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 57.3% (Ende 2015: 57.0%) – wies PSP Swiss Property per Ende März 2016 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 1.944 Mrd. oder 28.5% der Bilanzsumme (Ende 2015: CHF 1.969 Mrd. bzw. 29.0%).
Mitte März 2016 hat PSP Swiss Property mit der letzten Gegenpartei eine Lösung im Zusammenhang mit den Belastungen aus dem negativen CHF-Libor gefunden. Somit bestehen keine offenen Fälle mehr im Zusammenhang mit dem negativen CHF-Libor.
Per Ende März 2016 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.53% (Ende 2015: 1.53%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.5 Jahre (Ende 2015: 3.4 Jahre).
Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell verfügt PSP Swiss Property über ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 650 Mio.
Im März 2016 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 31. März 2016 erfolgte am 6. April 2016 eine Ausschüttung von CHF 3.30 pro ausstehende Aktie (davon CHF 1.80 aus den Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 1.50 als ordentliche Dividende; insgesamt CHF 151.4 Mio.).
Zur Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten wurde am 29. April 2016 eine 0.375%-Anleihe mit einer Laufzeit von 2016 bis 2026 und einem Volumen von CHF 100 Mio. emittiert.
Marktumfeld
Die Investitionsnachfrage, vor allem seitens Schweizer institutioneller Investoren, nach hochwertigen Geschäftsliegenschaften an Spitzenlagen bleibt hoch.
Punktuell herrscht bei den Büroflächen ein strukturelles Überangebot. Der Verdrängungswettbewerb wird sich weiter akzentuieren, vor allem bei schlecht gelegenen Liegenschaften mit ungenügender Verkehrsanbindung und bei Objekten mit beschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Anders präsentiert sich die Situation bei zentral gelegenen, gut erschlossenen und modernen bzw. flexibel nutzbaren Büroflächen; hier ist die Nachfrage zufriedenstellend. Gesamthaft dürfte die Absorption des Überangebots an Büroflächen (namentlich an peripheren Lagen in Zürich und Genf) noch einige Zeit in Anspruch nehmen.
Bei den Verkaufsflächen wird der Einkaufstourismus und der Online-Handel zu einer immer grösseren Konkurrenz. Frequenzstarke und repräsentative Standorte sind resistenter; das Marktumfeld bleibt aber auch an besten Lagen eine Herausforderung.
Ausblick 2016
Angesichts der anhaltend tiefen Zinsen ist die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften an guten Lagen weiterhin hoch und der Akquisitionsmarkt hart umkämpft. Bei der Evaluation möglicher Kauf-Objekte hält sich PSP Swiss Property konsequent an ihre zurückhaltende Akquisitionsstrategie mit Fokus auf Top-Liegenschaften an 1A-Standorten mit Aussicht auf langfristige Wertsteigerung.
Im operativen Geschäft konzentriert sich die Gesellschaft unverändert auf ihre Vermietungsaktivitäten, die Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften sowie die Weiterentwicklung ihrer Areale und Projekte.
Für das Geschäftsjahr 2016 wird ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 240 Mio. erwartet (2015: CHF 232.7 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2016 mit einer Quote von rund 11% gerechnet, vor allem wegen Fälligkeiten gegen Jahresende (Ende März 2016: 8.7%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2015 | Q1 2015 | Q1 2016 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 275 063 | 68 175 | 69 402 | 1.8 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | - 0.2 | 1.1 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 33 791 | 0 | 0 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Eigentumswohnungen) | CHF 1 000 | 3 259 | 0 | 8 653 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Portfolio) | CHF 1 000 | 1 374 | 0 | 0 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 4 588 | 663 | 569 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 187 726 | 38 165 | 46 900 | 22.9 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 161 287 | 38 165 | 46 900 | 22.9 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 232 690 | 55 808 | 64 996 | 16.5 |
Ebitda-Marge | % | 82.0 | 81.1 | 82.7 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 791 923 | 6 707 341 | 6 829 287 | 0.6 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 870 473 | 3 858 708 | 3 912 345 | 1.1 |
Eigenkapitalquote | % | 57.0 | 57.5 | 57.3 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.9 | 4.0 | 4.8 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 969 035 | 1 918 594 | 1 944 140 | - 1.3 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 29.0 | 28.6 | 28.5 | |
Portfoliokennzahlen | |||||
Anzahl Liegenschaften | Stück | 163 | 161 | 164 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 223 006 | 6 092 720 | 6 334 365 | 1.8 |
Brutto-Rendite | % | 4.4 | 4.5 | 4.3 | |
Netto-Rendite | % | 3.7 | 3.9 | 3.8 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 8.5 | 9.7 | 8.7 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 8 | 10 | 8 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 501 371 | 543 359 | 424 432 | - 15.3 |
Personalbestand | |||||
Periodenende | Stellen | 87 | 86 | 88 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 81 | 81 | 82 | |
Kennzahlen pro Aktie | |||||
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 4.09 | 0.83 | 1.02 | 22.9 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.52 | 0.83 | 1.02 | 22.9 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.304 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 84.38 | 84.13 | 85.30 | 1.1 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 100.83 | 100.01 | 101.82 | 1.0 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 88.00 | 91.65 | 92.50 | 5.1 |
1 | Differenz zu Q1 2015 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2015. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2015: Setzt sich zusammen aus einer Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF 1.80) und einer Dividende aus dem Bilanzgewinn (CHF 1.50). Barauszahlung erfolgte am 6. April 2016. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |